商业地产出现大量空置过剩风险不容低估

娃哈哈首个商业地产项目“杭州娃欧商场”日前传出亏损严重，娃哈哈方面已拖欠商场租金达半年，有意解除合同离场。而当初娃哈哈是以低于市场价70%的租金签订了16年的合同。就在不久前，百盛也关闭了在济南的唯一一家门店， 凸显商业地产过剩之困局。

与住宅泡沫化的分歧不同，商业地产供大于求是市场公认的现状，一直以来，警示商业地产泡沫的声音不绝于耳，但并没有阻碍商业地产继续开发。据世邦魏理仕地产咨询服务公司提供的信息，中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。另外，去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个。

这种怪现象无法用市场经济来解释，尽管建造者多为民企，但很多所谓的“城市综合体”，也多是当地政府招商引资项目。当地政府往往将这类项目作为准政府形象工程，以比较低的价格向开发商出售土地，同时允诺给开发商大量住宅项目用地，激励他们建造商业中心，试图用住宅项目利润弥补商业地产项目一旦不赚钱等带来的损失。

其实，商业地产过剩中存在着地方政府主导资源配置的影子，即相关项目规划时并未充分考虑当地人口规模和消费能力，而是追求一种超前的“都市形象”，多以“国际都市”为标准。扭曲的土地价格与信贷成本也为开发商的无风险投机提供可能。这方面空置严重的楼堂馆所、遍地密布的开发区等，大都可探寻到部分政府部门主导的痕迹。近年来，政府出便宜的地皮，银行提供廉价信贷，开发商纷纷转向商业地产，如依靠政府关系等不断在各地复制的万达成为中国商业地产最大开发商。

不过，中国的商业环境已不支持商业地产模式。一方面，以价格取胜的电子商务在中国快速膨胀，已影响到了中国商场的生存，即使在三四线城市，由于建有强大的物流体系，人们也开始在网上购买服装、电子等商品。同时，资产价格与通胀的上升，导致商业租金上涨，从而挤压实体商业利润，大量商业项目除餐饮、电影院、儿童服务等具有现实人流的项目外，其他零售类生意遭遇电商的冲击较大，这导致许多城市的商业地产出现大量空置。

鉴于中国城市居民消费力比较低，城市其实最需要的是与社区结合的小商业，他们既可以为市民提供生活便利，还能提供更多就业。但这种小商业不能凸显城市形象，因此，政府并不重视，相反，小商业经营户虽起早贪黑且利润单薄，却要承受政府各个部门的税费和检查，甚至很多暧昧不清的罚款。这类现象在很多地区的商业发展中较为突出。

中国经济正在调整结构，大力发展服务业，部分地方政府过度规划商业地产的做法，值得慎思，毕竟，这虽短期内增加投资带动GDP增长，但却不利于服务业的发展。因而，政府应通过减免税费和提高公共服务等方式，激励和促进更多有助于就业的小型商业与服务业发展，而不是致力于建造各种地标式的商业中心。

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